In de extra commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer van 16 september zijn de kaders besproken voor de nieuwbouwnorm 30-30-40.
GroenLinks wil dat deze kaders leiden tot zoveel mogelijk sociale huurwoningen. Raadslid Marône Welbergen sprak over dit onderwerp het onderstaande betoog uit.
'GroenLinks hoopt dat er nu duidelijkheid komt over de 30-30-40 norm.
Er is onduidelijkheid over de omschrijving van 30-30-40. In sommige gevallen verschilt deze van de omschrijving in het coalitieakkoord. Daar staat de norm omschreven als minimaal 30 % sociale huur 30 % middeldure huur en betaalbare koop en 40 % vrije keuze. In sommige voorstellen is de omschrijving inmiddels 30 % sociale huur 30% middensegment en 40 % vrije SECTOR. U zult begrijpen dat wij hechten aan het woordje minimaal voor de 30 % sociale huurwoningen en de 40 % vrije keuze voor GroenLinks niet 40 % vrije sector hoeft te betekenen. GroenLinks wil graag dat in alle stukken dezelfde omschrijving wordt gebruikt.
Meerdere malen staat er in het stuk genoemd dat er wordt gekeken naar hoe wenselijk het is om in een wijk sociale huurwoningen, of woningen in een ander segment, te bouwen. De woningnood is zeer hoog en de wachtlijst voor een sociale huurwoning is lang. Voor GroenLinks weegt de noodzaak van het bouwen van sociale huur vele malen zwaarder dan de wenselijkheid ervan in een bepaalde wijk. Ook zijn we geïnteresseerd in de mogelijkheid van particuliere realisatie van sociale huur, mits de afspraken en voorwaarden helder zijn en sociale huur ook echt sociale huur blijft.
Verder heeft GroenLinks een aantal vragen als het gaat om de minimum grootte van een sociale huurwoning zoals deze staat beschreven in de kaders. Namelijk 40m2. Betekent dit dan dat Tiny houses, die doorgaans kleiner zijn dan 40 m2, geen sociale huur kunnen zijn? Op die manier sluit je volgens GroenLinks mogelijkheden voor een grote hoeveelheid sociale huurwoningen op een klein stuk grond uit. Ook hebben wij een vraag over de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen die niet kleiner mogen zijn dan 40m2. De tijdelijke woningen hebben een oppervlakte van om en nabij 25m2 en volgens het puntensysteem mogen die 500 euro huur in de maand gaan kosten. Hoe blijven sociale huurwoningen beschikbaar ook onder de eerste aftoppingsgrens van 605 euro wanneer de woningen niet kleiner mogen zijn dan 40 m2?
Dan de fysieke compensatie op de 30-30-40 norm. We hopen van harte dat projecten altijd minimaal zullen voldoen aan de 30-30-40 norm, maar mocht dit toch niet lukken dan is het belangrijk dat ook dan de verhoudingen van 30-30-40 gerealiseerd worden. De voor particuliere vastgoedontwikkelaars geldende 30-30-40 norm staat in de kaders omschreven als minimaal 30% sociale huur, minimaal 30% middeldure huur en betaalbare koop en 40 % vrije keuze. Het college benoemt hiervoor drie rekenmethodes en ik ga uitleggen waarom de tweede rekenmethode voor GroenLinks de juiste is. Het college geeft de voorkeur aan de eerste en tevens huidige methode. Deze gaat uit van 30% van het geplande project van de in deze casus 20 woningen bestaande uit 12 vrije sector en 8 middensegment woningen. Dan zou de fysieke compensatie 6 sociale huurwoningen zijn. 30% van 20 is 6 woningen. Maar als 6 woningen 30% is. Dan zijn 8 woningen geen 30% en 12 woningen zeker geen 40%. Deze berekening resulteert in minder sociale huurwoningen en twee keer zoveel dure woningen als het aantal sociale huurwoningen. Een optie die in het voordeel van projectontwikkelaars valt en niet in het voordeel van woningzoekenden. De derde rekenmethode zal nauwelijks haalbaar zijn omdat er niet vaak twee locaties gelijktijdig ontwikkeld worden. Waar de onduidelijkheid over de tweede manier van berekenen vandaan komt is voor GroenLinks een raadsel. Het percentage voor sociale huur en het percentage voor het middensegment staan in de kaders als minimum benoemd. Wat logischerwijs wil zeggen dat het restpercentage van 40 % vrije keuze (in de praktijk vrijwel altijd vrije sector) een maximum is en dus de uiterste bovengrens voor de hoeveelheid vrije sector woningen. Het aantal dure woningen in een project mag dan wel minder zijn, maar nooit meer dan 40%. Het aantal te compenseren sociale huurwoningen kan je daarom alleen berekenen aan de hand van het geplande aantal dure woningen omdat dat het enige segment is met een maximum bovengrens. Bij deze casus zijn er 12 vrije sector woningen. Dat is maximaal 40% dus het aantal sociale huurwoningen is dan minimaal 9. Waarom de suggestie tot het berekenen aan de hand van het aantal woningen in het middensegment er als onduidelijkheid bij genoemd staat is een raadsel. Wanneer je de berekening met het aantal middensegment woningen als richtlijn maakt, overschrijdt je met 12 dure woningen de bovengrens van maximaal 40%.
Rekenmethode 2 zal meer sociale huurwoningen opleveren dan bij rekenmethode 1, de huidige en voorkeursmethode van het college. Het verschil tussen de twee methodes, bij het relatief kleine project in de casus van het college, is 3 sociale huurwoningen. de fysieke compensatie is dan 6 sociale huurwoningen bij methode 1 tegenover 9 bij methode 2. Maar reken je dezelfde casus door naar een groter project van bijvoorbeeld 300 geplande woningen bestaande uit 180 vrije sector en 120 middensegment woningen, dan loopt het al op naar een verschil van 60 sociale huurwoningen. De fysieke compensatie is dan 90 sociale huurwoningen bij methode 1 tegenover 150 bij methode 2. Het college geeft aan zo veel mogelijk sociale huurwoningen te willen bouwen. GroenLinks kan de keuze voor rekenmethode 1 van het college dan ook niet volgen en wij vragen ons af: waarom kiest het college voor de rekenmethode met het minste aantal sociale huurwoningen en de meeste dure woningen als resultaat?'
Alleen de gesproken tekst geldt